Découvrez les charges déductibles

Vous avez récemment fait l’acquisition de votre premier investissement locatif. Ou vous êtes sur le point de le faire, mais vous avez un doute sur la fiscalité associée à ce nouveau monde. En effet, à quoi bon disposer de revenus complémentaires sous forme de loyers si ces derniers sont entièrement ou en grande partie absorbés par vos impôts? L’article de ce jour a pour objectif de vous éclairer sur ce sujet, dans le cas d’un investissement en location nue, aussi appelée location vide. Ce terme s’oppose notamment à la location meublée, où le propriétaire propose un bien prêt à l’usage avec notamment lit, table, chaise et autres meubles. Nous allons principalement aborder quelles sont les charges déductibles que vous pouvez ôter de vos revenus au moment de votre déclaration d’impôt.

Au forfait ou au réel?

Mais avant toute chose, commençons par les fondamentaux. Lorsque vous allez déclarer vos revenus locatifs, vous aurez le choix entre 2 options :

• Au forfait. Si vous choisissez cette option, vous disposerez d’un abattement de 30% sur vos revenus locatifs. Par exemple, vous avez touché 500€ de loyer chaque mois. Sur l’année, en supposant qu’il n’y ait pas eu de vacances locatives, vous avez donc récupéré 6 000€ de loyers. En déclarant ces revenus au forfait, vous paierez donc des impôts sur 70% de cette somme, et serez donc imposés sur 6 000 * 0,7, soit sur 4 200€.
• Au réel, vous pourrez ôter de vos revenus locatifs toutes les charges imputables à votre location. C’est ce qu’on appelle les charges déductibles.

C’est à ces charges déductibles que nous allons nous intéresser aujourd’hui. Cela vous permettra de savoir ce que vous pourrez déduire simplement de l’intégralité de vos revenus locatifs. Comme nous allons le voir, déclarer au réel peut rapidement devenir beaucoup plus intéressant qu’une déclaration au forfait…

Quelles sont les charges déductibles en location nue?

Que vous ayez empruntés ou non pour faire l’acquisition de votre appartement mis en location, vous pourrez de facto déduire un certain nombre de frais inhérents à votre investissement. Je dis appartement, mais c’est bien évidemment également valable pour un parking, un garage, une maison ou un immeuble. La logique générale est la suivante : toutes les dépenses que vous engagez pour votre investissement locatif peuvent être déduites de vos entrées d’argent sur ce même investissement. Vous pourrez ainsi notamment déduire de vos rentrées d’argent :

• La taxe foncière. Et oui, vous pourrez déduire de votre déclaration d’impôt une partie de ce que vous réclament les impôts de l’autre côté! Elle est pas belle la vie? 🙂
• Les différentes assurances que vous auriez éventuellement contractées pour vous prévenir de loyers impayés ou assimilés.
• Les éventuels frais de gestion de votre bien si vous sous-traitez tout ou partie de sa mise en location.
• Le montant de votre assurance PNO, pour Propriétaire Non Occupant. Même si elle n’est pas obligatoire, il est plus que conseillé d’en prendre une pour se prémunir notamment en cas de défaut d’assurance d’un de vos locataires ou en cas de problème lors d’une vacance locative.
• Les frais d’entretien de votre bien. Cela peut par exemple être le cas si vous avez délégué l’entretien des parties communes ou du jardin à un organisme extérieur.
• Les travaux que vous engagez peuvent également s’ajouter à cette première énumération de charges déductibles.
• Les frais de procédure, si d’aventure vous aviez quelques problèmes avec vos locataires, sont également déductibles.
• Enfin, sachez qu’un forfait de 20€ peut être déduit pour chacun des lots que vous possédez.

La liste ne doit pas être loin d’être exhaustive, l’important étant de bien retenir le principe : si vous dépensez de l’argent pour votre bien, vous pourrez le déduire des loyers qu’il vous rapporte au moment de déclarer vos impôts.

Et si j’ai fait un emprunt?

Bonne nouvelle pour les personnes ayant investi à crédit, la liste des charges déductibles s’allonge! A celles déjà évoquées au paragraphe précédent, vous pouvez ajouter :

• Les intérêts de votre emprunt. Et quand on sait que l’on rembourse (souvent) plus d’intérêts que de capital dans les premières années de son crédit immobilier, vous comprendrez aisément qu’il serait dommage de s’en priver. Un conseil : dans le cas où vous avez emprunté la majeure partie de la somme nécessaire à votre investissement, déclarer ses impôts au réel est très souvent bien plus rentable qu’une déclaration forfaitaire.
• Dans le cas d’une hypothèque, les frais sont également déductibles. C’est toujours bon à prendre.
• Si vous avez opté pour un financement à crédit, il est plus que probable que votre prêt soit assorti d’une assurance obligatoire. Sachez que les mensualités de votre assurance sont à leur tour autant d’argent en moins à donner aux impôts!
• Dans la même logique, pensez bien à déduire les frais de dossier de votre prêt!

J’en ai sans doute oublié, mais cela devrait déjà permettre à chacun de se forger une première opinion sur le sujet et d’envisager son imposition sous un nouvel angle.

Mais alors, dois-je profiter de ces charges déductibles et déclarer au réel?

Il n’y a bien évidemment pas qu’une réponse à cette question, aussi le plus simple est-il sans doute de faire le calcul soit-même. Une chose est sûre : si vous avez emprunté la totalité des sommes associées à votre investissement, il est très probable qu’une déclaration de vos revenus locatifs au réel soit bien plus avantageuse qu’une déclaration au forfait. Et ceci est sans doute vrai pendant à minima la première partie de votre crédit. Faite-le calcul, vous verrez par vous-même.

En tout cas, comme présenté dans cet article, un certain nombre de frais et coûts peut être déduit de vos revenus locatifs si vous optez pour une déclaration au réel. Pensez-y bien avant de déclarer vos impôts, il serait dommage de ne pas profiter de ces charges déductibles et de payer ainsi des impôts que vous n’auriez pas nécessairement dû régler…