Immeuble à vendre, urgence !

Il est peu commun de voir un immeuble à vendre. Pour peu que vous vous intéressiez à l’immobilier, il est même très probable que vous n’en ayez jamais vu. Ou que vous n’y ayez prêté aucune attention. Si l’immobilier ne vous intéresse pas, rien que l’idée que des particuliers puissent vendre des immeubles et d’autres les acheter doit vous sembler des plus étranges. Et pourtant, si vous saviez…

J’étais encore comme vous il y a moins de deux ans. Mais ça, c’était avant. Comme pourrait le dire une publicité dans je tairai le nom 🙂 . Je suis aujourd’hui propriétaire d’un bien de ce type qui me rapporte plus de 1 000€ de loyers chaque mois. Par versements mensuels directement sur mon compte en banque.  Sérieusement. Alors, envie de s’intéresser aux immeubles à vendre ?

Pourquoi personne n’y fait attention ?

Un immeuble à vendre, personne n’y prête réellement attention. Pour quelles raisons ? Sans doute plusieurs, que je vais vous présenter maintenant. Je vous montrerai ensuite pourquoi vous devriez tout de même vous pencher sur sujet. Et de près. De très prés.

Lorsqu’on parle d’immeuble, on s’imagine tous un bâtiment composé de plusieurs dizaines de logements. Qui dit dizaines de logements dit dizaines de locataires. Et dit donc temps de gestion colossal pour suivre le tout. Entre les entrées, les sorties, les menus travaux et autres démarches administratives, autant dire que vous ne verrez pas le jour. Ça fait peur.

Lorsqu’on parle d’immeuble, on s’imagine que les sommes à investir sont titanesques ! En effet, quel particulier peut se permettre d’acheter un bien d’une pareille taille ? Combien de centaines de milliers d’euros, ou plutôt de millions d’euros, pour se porter acquéreur d’un pareil bien ? Les frais de notaire ne seront-ils pas tout aussi délirants ? Les frais d’agence ? Aïe.

Lorsqu’on parle d’immeuble, on se demande d’ailleurs bien où on pourrait acheter ce type de bien. Dans une agence immobilière classique ? Surprenant, vous n’avez d’ailleurs jamais vu d’annonces de ce genre. Sur internet ? Vous n’en avez pas croiser davantage. Plutôt étrange, non ?

Et puis quelle banque serait bien capable de vous suivre sur un investissement d’une telle ampleur ? Avec toutes les garanties que votre conseiller vous a déjà demandé pour le crédit de votre résidence principale, combien de tonnes de paperasse seront bien nécessaires pour l’achat d’un immeuble entier ? Votre courtier en crédit immobilier ne vous rira-t-il pas au nez ? De toute façon, vous savez de sources sûres qu’il n’est pas possible de réaliser d’investissement locatif sans apport.

Ce serait trop facile sinon et tout le monde pourrait le faire 🙂

Immeuble à vendre, affaire à saisir ?

Bon. Je crois que le cadre est posé. Si je vous disais maintenant que tout cela n’est que cliché et qu’un immeuble à vendre peut être un excellent investissement immobilier.

Non, un immeuble n’est pas nécessairement composé de dizaines et de dizaines d’appartements. Je suis pour ma part l’heureux propriétaire d’un immeuble composé de trois lots, ce qui reste humainement tout à fait gérable. Et quand bien même ce ne serait plus le cas, il resterait possible de sous-traiter la gestion à une agence immobilière. En quelques mots, un immeuble n’est pas synonyme de grands complexes immobiliers mais peut correspondre à des biens de deux à dix appartements. Ce qui reste tout à fait satisfaisant.

Conséquence de ce premier point, un immeuble reste tout à fait accessible au commun des mortels. Nul besoin d’avoir gagné au loto pour s’y intéresser. A condition de ne pas se focaliser sur les centres-villes des très grandes villes, il est possible de trouver des bâtiments avec une rentabilité supérieure à 10%. Ces biens existent et il est possible d’en dégoter de 130 000€ à 300 000€. Bien sûr, certains sont largement plus chers, mais ce ne sont pas ceux qui nous intéressent ici. Comme indiqué dans un récent article sur les maisons de bourg, pour bien investir, ne suivez pas la masse et investissez différemment. C’est là que vous ferez les meilleures affaires.

Investir différemment

Nous ne voyons pas les sujets auxquels nous ne nous intéressons pas. Inconsciemment, nous avons été conditionnés à rendre synonymes investissement locatif et appartement. Mais d’autres pistes existent, comme les parkings, les garages et les immeubles à vendre. En cherchant avec ces nouveaux critères, nul doute que vous tomberez alors sur quelques agréables annonces immobilières ! 🙂

Vous avez raison, elles seront moins nombreuses que les classiques annonces d’appartements, allant des petits studios aux volumineux T4 ou T5. A n’en point douter. Le tri n’en sera alors que plus facile pour vous. Définissez vos critères et faites vos recherches en conséquences. Vous ne passerez plus des heures à comparer des dizaines de références, le choix étant moindre.

Autre point positif, la concurrence. Ou plutôt la moindre concurrence. Peu nombreuses sont les personnes à s’intéresser aux immeubles à vendre. Profitez-en pour mieux négocier et pour ne pas agir dans la précipitation.

On continue dans le positif ? A surface équivalente, acheter un immeuble de quatre appartements vous coûtera moins cher qu’acheter quatre appartements équivalents. Pourquoi ? Premièrement, vous profiterez d’un prix de gros, faisant ainsi baisser mécaniquement le prix au m². Deuxièmement, les frais de notaire pour un unique achat sont plus faibles que ceux pour quatre achats différents. De quoi encore améliorer la rentabilité et le cashflow de cet investissement.

Terminons par votre banquier. Je ne les porte pas en très haute estime, mais c’est un jugement tout à fait personnel 🙂 . Un immeuble à vendre paraîtra comme une anomalie à leurs yeux. Vous ne rentrez plus dans les cases et ne rentrez plus dans leurs grilles, ce qui pourra les mettre, disons… Mal à l’aise. Par défaut, votre banque sera donc réticente. Mais comme pour tout projet, montez bien votre dossier, préparez vos chiffres et vos calculs. En une phrase, montrez leur que c’est dans leur intérêt de vous suivre. Et mettez les en concurrence avec un courtier, c’est une technique qui permettra de les booster un peu ! 😉

Quelques mots pour finir

Pour conclure et comme pour tout, vous dire que chaque immeuble à vendre est une affaire en or serait un mensonge. Mais il existe assurément des avantages non négligeables à s’intéresser à ce type de bien. Alors la prochaine fois que vous éplucherez les annonces immobilières à la recherche d’un bien avec une rentabilité à deux chiffres, n’oubliez pas de regarder les immeubles à vendre au passage ! 🙂

Avez-vous déjà songé à regarder les immeubles de rapport pour investir ?